"Promotores dão tração a uma nova geração de projetos residenciais"
Apesar de um modelo de planeamento ainda “muito agarrado ao passado”, os promotores imobiliários mais dispostos a arriscar estão a impulsionar uma nova geração de projetos residenciais em Portugal. Do Build-to-Rent à habitação cooperativa, passando pela habitação a custos controlados e até pelo ultra luxo das branded residences, os exemplos multiplicam-se de norte a sul do país.
Num momento em que o avanço dos custos de construção parece não dar tréguas e em que persiste a incerteza quanto ao impacto imediato das novas medidas fiscais e regulatórias introduzidas pelos diplomas do Construir Portugal, os promotores procuram estratégias que permitam lançar produtos mais ajustados às diferentes gamas da procura. A transição para modelos diferenciados de living continua, porém, ao alcance apenas de quem assume um risco adicional, como ficou bem patente no pequeno-almoço editorial organizado pela Vida Imobiliária, em Lisboa, no dia 31 de março, com o apoio da Dils, da Sonae Sierra e da Reify.
Modelo de planeamento está “muito agarrado ao passado”
Cláudia Beirão Lopes, diretora de licenciamento e planeamento urbano da Sonae Sierra, considera que “a maioria dos promotores que tem vontade de entrar em novos modelos como o coliving, o student housing e por aí fora, tem de estar disposto a correr algum risco adicional”. Uma das razões, diz, é porque “temos um modelo de planeamento agarrado ao passado”, agravado pela “grande disparidade de critérios em função do concelho onde se localizam os projetos”. Por isso, “temos imensa dificuldade em fazer a evolução para estes novos modelos de living, ligeiramente diferentes. E não é por acaso que mesmo promotores que estão bem instalados no mercado residencial têm tanta dificuldade em entrar nesses segmentos”.
Dina Henriques, do grupo GFH, concorda, acrescentando que “a legislação ainda não está preparada para refletir as mudanças nos estilos de vida.”
Para Luís Vaz Pereira, responsável pela área técnica de Promoção Imobiliária do Millennium bcp, um dos principais entraves é “o desfasamento entre as necessidades reais do mercado e o facto de muitos dos loteamentos serem antigos, com número de fogos e tipologias já ultrapassados”, aliados à “pouca flexibilidade para alterar estas configurações”. Algo que, consideram os presentes poderá melhorar com o novo Simplex, que entre outras alterações, permitirá que o número de fogos seja ajustado sem necessidade de alterar o loteamento (desde que não ultrapassem os 500).
Esta questão é ainda mais importante atendendo que a distribuição da procura por tipologia se alterou profundamente nestes últimos anos. Como recorda Patrícia Barão, Partner Residencial da Dils Portugal e Presidente da APEMIP, “as tipologias mais pequenas, e em especial o T1, são hoje claramente os mais procurados, o que representa uma grande alteração de paradigma”, inclusive na forma como se concebem os projetos.
“Queremos habitação mais flexível e acessível para famílias em início de vida, mas continuamos limitados por requisitos regulamentares”, reforçou Vítor Seixas, COO da Vizta. “Queremos ter habitação mais flexível e temos feito algumas experiências para conseguir ter casas com preços de saída mais acessíveis para as famílias em início de vida. Mas, é de facto um desafio e obriga-nos a ser mais criativos para cumprir os requisitos regulamentares ao nível de áreas e tipologias”, explicou. A Vizta, por exemplo, criou os T1 Smart, equivalentes a T1+1, com espaço adicional, mas que não cumprem, por poucos centímetros, as áreas mínimas exigidas para serem considerados T2.
