"Dentro de la estrategia de Alta Developers en el sur de Florida con Raimundo Onetto"
El ciclo de desarrollo del sur de Florida ha cambiado drásticamente en los últimos cinco años. Las torres de lujo dominan el horizonte. Los plazos de preconstrucción se alargan. El capital extranjero fluctúa. Y submercados enteros que apenas figuraban en el radar de los inversores ahora se consideran los «próximos».
Para Alta Developers, el momento no se trata tanto de buscar titulares como de precisión: dónde construir, qué construir y para quién es realmente.
En conversación con Traded, el director y CEO Raimundo Onetto explicó cómo Alta está navegando un ciclo de lujo saturado, por qué Hollywood puede ser una de las apuestas más estratégicas de la región y cómo la mentalidad de un arquitecto sigue dando forma a la ejecución de la empresa.
Diseñar más allá de la hoja de cálculo
Alta opera tanto en el desarrollo de condominios como de viviendas multifamiliares, pero su cultura interna refleja algo diferente a la de un operador puramente financiero. Onetto, formado como arquitecto, sigue profundamente involucrado en el proceso de diseño.
Onetto explicó que, en lugar de enviar comentarios a los arquitectos, envía dibujos. Esa implicación directa forma parte del ADN operativo de Alta. Se seleccionan diferentes arquitectos según la tipología. Las torres de gran altura exigen un lenguaje de diseño, los productos de altura media otro, y las viviendas multifamiliares un enfoque diferente y sensible a los costes. Pero en todos los formatos, los proyectos de Alta no son estáticos desde el primer día.
Las selecciones evolucionan. Los materiales mejoran. La iluminación, los acabados e incluso pequeños detalles experienciales como el ambiente del vestíbulo se reconsideran durante la construcción. El objetivo no es congelar el diseño en el lanzamiento, sino refinarlo continuamente a medida que el edificio avanza hacia su finalización.
Esa inmersión arquitectónica, combinada con la disciplina de desarrollo, define el posicionamiento de los productos de Alta, especialmente en submercados competitivos como Edgewater, Coral Gables y Biscayne Bay.
El resultado es una cartera que no es estilísticamente uniforme, sino estratégicamente adaptada.
La tesis de Hollywood: GAIA
El proyecto de condominios más reciente de Alta, GAIA, se encuentra junto al Hollywood Beach Golf Club, un terreno que Onetto pasó casi un año negociando para asegurar.
Cuando Alta adquirió el terreno por primera vez, Hollywood aún no era el punto neurálgico de desarrollo en el que se está convirtiendo hoy. Desde entonces, la ciudad ha experimentado una importante inversión pública y privada: una casa club de campo de golf renovada, mejoras de infraestructura, actualizaciones de hospitales y una creciente cartera de proyectos residenciales. Onetto estima que entre 2.500 y 3.000 nuevas unidades están ingresando al mercado más amplio de Hollywood. Describe Hollywood como una ciudad que entra en su próxima fase, ligeramente por detrás de la trayectoria de Pompano Beach, pero en un camino similar.
Para Alta, GAIA está posicionado para capturar ese punto de transición.
A diferencia de muchos de los 140 proyectos de condominios actualmente en desarrollo en el sur de Florida, donde el precio promedio por unidad es de aproximadamente 2,5 millones de dólares, GAIA se dirige deliberadamente a un perfil de comprador diferente. En lugar de centrarse exclusivamente en el ultralujo o en inversores internacionales, el proyecto está dirigido a residentes locales que están dispuestos a pagar alrededor de 500.000 dólares por una nueva residencia de un dormitorio.
Con aproximadamente el 85% del inventario de condominios existente compuesto por edificios antiguos, muchos de ellos enfrentando costosas recertificaciones de 40 años y evaluaciones especiales, Alta ve demanda de propietarios locales que buscan salir de productos antiguos y mudarse a construcciones nuevas.
En un ciclo saturado de inventario de lujo, la diferenciación no se trata tanto de ostentación como de claridad del público objetivo.
Condominios vs. Multifamiliares: Dos Mercados Completamente Diferentes
La cartera de Alta se divide entre condominios y productos de alquiler, pero la decisión entre ambos está muy localizada.
En los barrios centrales de Miami, como Brickell, Coral Gables y Edgewater, tanto los condominios como los multifamiliares pueden coexistir dependiendo de las características del sitio, la zonificación y el perfil del comprador. En mercados periféricos como Princeton o Boynton Beach, Alta considera el alquiler como la estrategia más viable. Los productos de condominios en esas ubicaciones, según Onetto, aún no tienen la base de compradores necesaria.
En algunos casos, el terreno puede ser reposicionado dependiendo de cómo cambie el ciclo. Pero a menudo, el submercado dicta la estrategia desde el principio.
La distinción no es meramente estructural, sino financiera. Los condominios requieren un número significativo de preventas (a menudo del 40-50%) para asegurar la financiación de la construcción. El sector multifamiliar opera bajo un marco de suscripción completamente diferente.
Navegando un ciclo de lujo saturado
El mercado de condominios del sur de Florida no escasea en oferta. Los agentes inmobiliarios están mostrando a los compradores cinco proyectos en lugar de uno. Los incentivos están aumentando. Los plazos para la toma de decisiones se están alargando. Onetto es franco sobre la realidad: cuando el inventario aumenta, la velocidad disminuye.
Para Alta, la estrategia de mitigación se reduce a tres variables:
- Estar en una ubicación que destaque
- Ofrecer un producto que se sienta diferente
- Evitar precios que superen el mercado
Los terrenos frente al mar, en particular, siguen siendo estructuralmente resilientes. Como Onetto señaló durante la entrevista, el agua "nunca falla" en Florida, siempre y cuando los promotores no eleven los precios más allá de lo razonable.
Ese enfoque disciplinado, especialmente durante la expansión del inventario en la fase final del ciclo, refleja el posicionamiento a largo plazo de Alta en lugar de la especulación a corto plazo.
Construyendo algo que perdure
Cuando se le preguntó si algún proyecto en particular había cambiado su forma de pensar, Onetto se resistió a destacar uno solo. En cambio, enfatizó la mejora acumulativa: cada proyecto se convertía en un referente para el siguiente.
Pero subyacente a esa filosofía hay algo más amplio que el refinamiento: es la permanencia.
“Creo que cada proyecto es una lección aprendida. Hay que ser muy consciente de lo que se hace. Cuando desarrollas y construyes algo, ese edificio o proyecto va a permanecer allí para siempre.”
En un mercado definido por ciclos, olas de oferta y flujos de capital cambiantes, la estrategia de Alta se centra en algo más fijo: construir con cuidado, diseñar con intención y elegir ubicaciones que importarán mucho después de que el ciclo cambie.
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