"Por Dentro da Estratégia da Alta Developers no Sul da Flórida com Raimundo Onetto"
O ciclo de desenvolvimento do Sul da Flórida mudou drasticamente nos últimos cinco anos. Torres de luxo dominam o horizonte. Os prazos de pré-construção se estendem. O capital estrangeiro flutua. E submercados inteiros que mal apareciam nos radares dos investidores agora são considerados "os próximos".
Para a Alta Developers, o momento é menos sobre buscar manchetes e mais sobre precisão: onde construir, o que construir e para quem é realmente.
Em conversa com a Traded, o Principal & CEO Raimundo Onetto detalhou como a Alta está navegando em um ciclo de luxo saturado, por que Hollywood pode ser uma das jogadas mais estratégicas da região e como a mentalidade de um arquiteto continua a moldar a execução da empresa.
Projetando Além da Planilha
A Alta atua tanto no desenvolvimento de condomínios quanto de empreendimentos multifamiliares, mas sua cultura interna reflete algo diferente de um operador puramente financeiro. Onetto, formado em arquitetura, permanece profundamente envolvido no processo de design.
Onetto explicou que, em vez de enviar comentários aos arquitetos, ele envia desenhos. Esse envolvimento prático faz parte do DNA operacional da Alta. Diferentes arquitetos são selecionados dependendo da tipologia. Torres de arranha-céus exigem uma linguagem de design, produtos de média altura outra, e multifamiliares ainda outra, com uma abordagem sensível ao custo. Mas em todos os formatos, os projetos da Alta não são estáticos desde o primeiro dia.
As seleções evoluem. Os materiais melhoram. Iluminação, acabamentos e até pequenos detalhes experienciais, como o ambiente do lobby, são reconsiderados durante a construção. O objetivo não é congelar o design no lançamento, mas refiná-lo continuamente à medida que o edifício avança para a conclusão.
Essa imersão arquitetônica, combinada com a disciplina de desenvolvimento, define o posicionamento do produto da Alta, especialmente em submercados competitivos como Edgewater, Coral Gables e Biscayne Bay.
O resultado é um portfólio que não é estilisticamente uniforme, mas estrategicamente adaptado.
A Tese de Hollywood: GAIA
O mais recente projeto de condomínio da Alta, GAIA, fica ao lado do Hollywood Beach Golf Club, um local que Onetto passou quase um ano negociando para garantir.
Quando a Alta adquiriu o terreno pela primeira vez, Hollywood ainda não era o polo de desenvolvimento que está se tornando hoje. Desde então, a cidade tem visto grandes investimentos públicos e privados: um clube de golfe renovado, melhorias na infraestrutura, modernização de hospitais e um crescente pipeline de projetos residenciais. Onetto estima que aproximadamente 2.500 a 3.000 novas unidades estão entrando no mercado mais amplo de Hollywood. Ele descreve Hollywood como uma cidade entrando em sua próxima fase, um pouco atrás da trajetória de Pompano Beach, mas em um caminho semelhante.
Para a Alta, o GAIA está posicionado para capturar esse ponto de transição.
Ao contrário de muitos dos 140 projetos de condomínio atualmente em desenvolvimento no sul da Flórida, onde o preço médio da unidade é de aproximadamente US$ 2,5 milhões, o GAIA está deliberadamente visando um perfil de comprador diferente. Em vez de focar exclusivamente em luxo extremo ou investidores internacionais, o projeto é direcionado a moradores locais que estão dispostos a pagar cerca de US$ 500.000 por uma nova residência de um quarto.
Com aproximadamente 85% do estoque de condomínios existente consistindo em edifícios mais antigos, muitos enfrentando recertificações de 40 anos e avaliações especiais caras, a Alta vê demanda de proprietários locais que buscam sair de produtos antigos e se mudar para novas construções.
Em um ciclo saturado de estoque de luxo, a diferenciação é menos sobre ostentação e mais sobre clareza de público.
Condomínio vs. Multifamiliar: Dois Mercados Completamente Diferentes
O portfólio da Alta se divide entre condomínios e produtos de aluguel, mas a decisão entre os dois é altamente localizada.
Em bairros centrais de Miami, como Brickell, Coral Gables e Edgewater, tanto condomínios quanto empreendimentos multifamiliares podem coexistir, dependendo das características do local, zoneamento e perfil do comprador. Em mercados externos como Princeton ou Boynton Beach, a Alta vê o aluguel como a estratégia mais viável. Produtos de condomínio nessas localidades, na visão de Onetto, ainda não possuem a base de compradores necessária.
Em alguns casos, o terreno pode ser reposicionado dependendo de como o ciclo muda. Mas, muitas vezes, o submecado dita a estratégia desde o início.
A distinção não é meramente estrutural, mas sim financeira. Condomínios exigem um número significativo de pré-vendas (frequentemente 40-50%) para garantir o financiamento da construção. O setor multifamiliar opera sob uma estrutura de análise de risco (underwriting) completamente diferente.
Navegando em um Ciclo de Luxo Saturado
O mercado de condomínios do Sul da Flórida não carece de oferta. Corretores estão mostrando aos compradores cinco projetos em vez de um. Os incentivos estão aumentando. Os prazos para tomada de decisão estão se alongando. Onetto é franco sobre a realidade: quando o estoque aumenta, a velocidade diminui.
Para a Alta, a estratégia de mitigação se resume a três variáveis:
- Estar em um local que se destaque
- Entregar um produto que pareça diferente
- Evitar preços que excedam o mercado
Terrenos à beira-mar, em particular, permanecem estruturalmente resilientes. Como Onetto observou durante a entrevista, a água "nunca falha" na Flórida, desde que os desenvolvedores não elevem os preços além do razoável.
Essa abordagem disciplinada, especialmente durante a expansão do estoque no final do ciclo, reflete o posicionamento de longo prazo da Alta, em vez de especulação de curto prazo.
Construindo Algo Que Dure
Quando perguntado se um projeto havia reformulado seu pensamento, Onetto resistiu a destacar um em particular. Em vez disso, ele enfatizou a melhoria cumulativa: cada projeto se tornando uma referência para o próximo.
Mas por trás dessa filosofia há algo mais amplo do que o refinamento: É a permanência.
“Acho que cada projeto é uma lição aprendida. É. Você precisa estar muito consciente do que está fazendo. Quando você desenvolve algo e constrói algo, aquele edifício ou projeto vai ficar lá para sempre.”
Num mercado definido por ciclos, ondas de oferta e fluxos de capital variáveis, a estratégia da Alta, em última análise, centra-se em algo mais fixo: construir com cuidado, projetar intencionalmente e escolher locais que serão relevantes muito depois da virada do ciclo.
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